fde3141a959411e28a2e22000a1fbc67_7
מחנה אוהלים - עין חרוד
6ea08de8302f11e290cd22000a1f90d7_7
En-Harod-2013_03
En-Harod-2013_01
עין חרוד - 1937
ביצות בעמק
חדר האוכל
העמק הוא חלום
עין חרוד איחוד מבט מהגבעה
החברה טובלים - 1924
ריקור - מבט אלכסוני
En-Harod-2013_012
עין חרוד איחוד - היום
ריקור 2006
אדמות עין חרוד טרם יישובן
עמק חרוד - צילום אסף סלומון
עין חרוד בשנות ה 30
מחנה אוהלים - עין חרוד
עין חרוד ליד המעיין
אמא אדמה
מעיין חרוד - 1923
עמק חרוד - צילום אסף סלומון
333cd176959711e2829522000a1fa769_7
בית חולים בעין חרוד - 1926
שיוך דירות בעין חרוד (ב)
שיוך דירות בעין חרוד - (ב) / בארי הולצמן

אחרי שקראנו את הרשימה הראשונה וגזרנו אותה כדי לשוב ולעיין בה, נמשיך ונתאר את הערוצים השונים שבהם יכול שיתבצע שיוך דירות. נעשה זאת מן הקל אל הכבד ומי שמחפש "תקציר מנהלים" או גרסה מקוצרת - יצטרך כנראה לעסוק בתחום אחר.

שיוך דירות במגזר העירוני
דיירים אשר דירותיהם בנויות על קרקעות הנמצאות בניהול "רשות מקרקעי ישראל" מבצעים את השיוך על פי הנחיות הרשומות על פחות מחצי עמוד. ההנחיות העיקריות הן: שלם 3.75% משווי המגרש שעליו בנויה הדירה, כפי שנרשם על ידינו בטבלה שרירותית, אשר אמות המידה לבנייתה אינן ברורות ומנומקות, ולאחר מכן כל שעליך לעשות הוא ללכת ללשכה לרישום מקרקעין (טאבו) ולרשום את הדירה לבעלותך עד הודעה חדשה. זהו, אין תנאים מקדימים, אין דרישות סף, כלום. פשוט וברור. החלטנו (רשות מקרקעי ישראל) על כך כי אנו מניחים שכאילו שילמת במשך השנים שעברו דמי חכירה בגובה 40% משווי הדירה. אנו נראה בכך כאילו שילמת במשך השנים דמי חכירה בגובה 80% ולכן תמורת תוספת תשלום זעירה של 3.75% תקבל בעלות מלאה על דירתך. המילה כאילו מופיעה במקור וכך נרשמה בהצעת החוק שאישרה כנסת ישראל (ואנחנו חשבנו שהיא נשארה רק במערכוני "הגשש החיוור").

1. שיוך דירות במגזר החקלאי
שיוך זה עבר כבר כמה גלגולים ואין לדעת מתי יופיע האחרון. הסיבוכים, המורכבות והקושי ביישום השיוך הולכים וגוברים עם הזמן.

לצורך הבנת אירוע זה מוגש מילון מושגים קצר:

2. שיוך דירות - זהו לא רק שיוך הדירה, אלא בעיקר שיוך המגרש שעליו בנויה הדירה.

א. מגרש - שטח מסומן, תחילה בתשריט (מן המלה שרטוט) המכונה אצלנו "מפה", אשר שטחו המותר אצלנו יכול להגיע עד 500 מ"ר. קברניטינו הגבילו זאת ל-400 מ"ר (נניח באורך 20 מטר ורוחב 20 מטר). אח"כ ניתן לסמוך על חברינו שהסימון יהפוך לשורת שיחים, טרסה או כל אמצעי המחשה האומר - "זה שלי"!

ב. פרצלציה - פיצול, חלוקת שטח המגורים למגרשים כאמור לעיל.

ג. שווי המגרש - נקבע על פי הערכה שמאית. הערכה זו נשענת בעיקר על "שווי זכויות הבנייה במגרש". כמובן שההערכה מושפעת גם במיקום המגרש אצלנו ובעיקר בשווי מגרשים ביישובים בסביבתנו. מקובל לחשוב ששווי זה הולך ועולה כל הזמן, בין אם כתוצאה מכך שאנחנו בנינו וחידשנו את הבתים, את התשתיות ההנדסיות שלנו (חשמל, מים, ביוב, תקשורת וכו'), את מערכת החינוך והתרבות, את בריכת השחייה, ובכלל אנחנו קיבוץ מושקע ומטופח. כמו כן עולה השווי בעקבות השקעות על ידי המדינה: כבישים נוחים, רכבת, בית ספר מחודש ומושקע וכו'. שווי מגרש אצלנו עשוי להגיע לכמה מאות אלפי ₪ (נניח 300,000 ₪). אגב, יש קיבוצים הסמוכים לחוף הים התיכון ובמרכז המדינה, שבהם שווי מגרש בשטח של כ-350 מ"ר כבר עולה על מיליון ₪(!).

ד. בעלות על מגרש - בעלות מלאה על המגרש מתבטאת במסמך הנרשם ונחתם בטאבו (לשכת רישום מקרקעין). כל מסמך אחר, כולל הסכם מכירה בין אנשים, לא יכול לסתור את הרשום בטאבו. עם השלמת שלב הרישום הופך המגרש לרכושו הפרטי של החבר, נכס שהוא יכול להוריש לקרובי משפחתו או למכור אותו או להשכיר אותו כפי שיבחר. לכל בחירה יש משמעות אחרת.

ה. התשלום עבור השיוך - גובהו ומועד ביצוע התשלום נקבע באופן שונה ומשתנה על פי ההחלטות השונות של מועצת מקרקעי ישראל.

ו. החלטות מועצת מקרקעי ישראל החלטות המתקבלות ע"י קבוצה נבחרת של נציגי משרדים ממשלתיים, הנהלת רשות מקרקעי ישראל וחברים מהנהלת הקק"ל. בראשה עומד שר השיכון והבינוי. היום זהו אורי אריאל בן קיבוץ טירת צבי. החלטות אלו מתפרסמות באתר האינטרנט של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטות הרלבנטיות שהתקבלו עד היום, זכו למספרים הבאים על פי סדר קבלתן במשך השנים: 751 משנת 1996; 979 משנת 2003; 1155משנת 2008; 1366 משנה זו (2014) ועתה הצטרפה ההחלטה אשר הנוסח הסופי שלה עדיין לא פורסם והיא מכונה, "חלופת הרכישה המרוכזת ע"י האגודה השיתופית". לכל החלטה ישנם הן מאפיינים ייחודיים והן מאפיינים דומים. עבורנו, בעין חרוד, קיימות ורלבנטיות בשלב זה רק שתי ההחלטות האחרונות מן השנה.

ז. הנחות בהיקף התשלומים השונים בגין מיקומנו במפת אזורי העדיפות הלאומית: מיקום זה עשוי לגרום להנחה שתאפשר לנו לשלם רק 31% (!) משווי המגרש בגין מיקומנו באזור עדיפות לאומית א' (אנחנו שם עד להודעה חדשה, כמו שאר יישובי "נפת יזרעאל") או רק 51% משווי המגרש אם נסווג באזור עדיפות ב'.

ח. נחלה: הגדרת כמות אמצעי הייצור המוקצים לחקלאות כמו קרקע ומים. שטח הנחלה נקבע בהתאם למיקום הגיאוגרפי: בגליל, בעמק הירדן ברצועת החוף ובמרכז המדינה כ-30-45 דונם. אצלנו 60 דונם. בנגב הצפוני 80 דונם.

ט. תקן נחלות מאושר: מספר שנקבע לפני עשרות שנים וקבע כמה "נחלות" יהיו ברשות כל קיבוץ. תקן זה כבר מזמן אינו תואם את מספר המשפחות בכל קיבוץ, את מקורות פרנסתו וכו'. בעין חרוד מסיבות היסטוריות זכינו בתקן גבוה במיוחד של 185 נחלות. לרוב הקיבוצים הוקצו 100-120 נחלות (רק תל-יוסף זכה ליותר מאתנו -200 נחלות).

י. שטח המגורים ושטח המחנה: אצלנו שטח המגורים כולל את השכונות א', ב', ג', העיר העתיקה, שיכון ותיקים והשכונה המערבית החדשה. שטח זה איננו כולל את שטח מבני הציבור (חינוך, קניות, מטבח וחד"א, בריכה, מרפאה, מזכירות ושאר המוסדות המוניציפליים) ולא את שטח מבני המשק (רפתות, דיר, מוסך), בתי המלאכה, יזמויות שונות ומפעלי התעשייה. סך כל שטחים אלו מכונה "שטח המחנה" או "השטח שבתוך הקו הכחול" ואינו כולל שטחים חקלאיים.

יא. חוזה חכירה לדורות: מסמך המגדיר את הזכויות ובעיקר החובות של עין חרוד כחוכר, לא כבעלים, של כ-10,000 דונם הכוללים את שטח המחנה כ-700 דונם, המטעים, גד"ש ופלחה.
כידוע, עלינו להתיישבות בשנת 1921 אך רק בשנת 1932 (!) קיבלנו חוזה חכירה לדורות (49 שנים) מן הקק"ל. חוזה זה הוחלף בחוזה נחות יותר בשנת 1942 ומסורת שחיקה זו נמשכת עד היום. החוזה האחרון עליו אנו חתומים נחתם בשנת 1990 והוא בתוקף לכאורה, עד שנת 2039. כיום הוא נחשב בין החוזים הנוחים ביותר בתנועה הקיבוצית.
אבל, אם נרצה להחליף או לשנות בו סעיפים מסוימים - צפוי כי רמ"י תעשה ככל יכולתה לשחוק חלק מן הסעיפים המתאימים לנו. שיוך דירות שהוא שינוי לפי בקשתנו הוא עילה נוחה לרמ"י לשחוק סעיפים שמתאימים לנו כקיבוץ.

יב. "שימושים חורגים": שימושים שאינם תואמים את הרשום בסעיפי חוזה החכירה. למשל פעילות אירוח (שחר) במקום מגורים לקבוצות נוער. ההתדיינות סביב פירוש "שימוש חורג", עלולה להתמשך ולהסתיים בפשרה שעלותה כמה מיליוני ₪.

סקירת מסלולי השיוך לדורותיהם:

2.1 שיוך דירות על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 751
החלטה זו חוגגת בקרוב 20 שנה. בעין חרוד לא הוחלט לקבלה. כ-140 קיבוצים החליטו לאמץ אותה אך רק כ-25 קיבוצים השלימו אותה מאז, ורק אחד או שניים השלימו רישום בטאבו. הסיבות לכך לא ברורות ושונות מקיבוץ לקיבוץ. חשוב גם להזכיר כי רבים מן הקיבוצים שהשלימו ביצוע החלטה זו היו יישובי קו עימות בצפון המדינה ובעוטף עזה, אשר עבורם מחיר הקרקע (המגרשים לדירה) היה אפסי והם נמנעים מלהתייחס לצדדים הכלכליים המעסיקים את שאר הקיבוצים. כאמור עין חרוד לא הצטרף להחלטה זו וכיום לא ניתן להצטרף אליה. לא ידוע לי על שום דיון שנערך אצלנו בנושא זה.

2.2 שיוך דירות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 ו-1155
בשום קיבוץ לא הושלם תהליך שיוך על פי החלטה 979. כמה עשרות קיבוצים (כ-30) החלו בבצוע 1155 ולמיטב ידיעתי בודדים, אם בכלל, סיימו את התהליך כולו עד הרישום בטאבו. גם להחלטות אלו לא הצטרפנו. לא ברור אם בכלל נערך בעין חרוד דיון על כך.
גלגול כזה של החלטות מזכיר מאד את שירה של קדיה מולדובסקה על גלגולי המעיל, אך עבורנו הוא ממש לא משעשע. מצב זה מצביע על כך שמשהו לא תקין ברמ"י, או אצלנו ואולי גם וגם...

2.3 שיוך על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1366
החלטה חדשה זו, מ-2014, עדיין אינה מתורגמת ומפורטת כהחלטה לביצוע. לתרגום ולפירוט זה, כמו לשאר החלטות השיוך, ייתכן וניאלץ לחכות כמה שנים (!). למרות זאת ניתן להבחין בקווי דמיון עיקריים בינה לבין החלטות קודמות וכנראה שגם להחלטות בעתיד הקרוב. כיום זוהי אחת מתוך שתי חלופות אפשריות של הסדרי שיוך באמצעות רמ"י.
התנאים המאפיינים החלטה זו יתוארו להלן בפשטנות מסוימת כדי שיהיה לנו כוח לסיים את קריאת הרשימה. תיאור זה איננו מספיק כדי לקבל על פיו החלטה אם להצטרף אליה. כאן יש להיעזר במילון המונחים הרשום לעיל:
עבור כל מגרש יש לשלם ממקורות הקיבוץ, מן הכיס של כל אחד מאתנו או שילוב ביניהם, סכום "סופי" ידוע ומאושר בשלב זה, שיחושב באופן הבא: אם אנחנו חברים "ותיקים" כלומר התקבלנו לחברות לפני מרץ 2007 אזי נשלם 300.000 ש"ח) שווי מגרש על פי שמאי) * 31% (הנחת אזור עדיפות) * 33% (פי עשר מאשר חוכר עירוני כי כנראה שמשנת 1921 לא שילמנו מספיק דמי חכירה ודמים אחרים) * 1.18% (מע"מ). סה"כ = 33,255 ₪ בלבד. אם אנחנו חברים "חדשים" כלומר התקבלנו לחברות אחרי מרץ 2007 אזי יהיה התשלום פי שלושה.

הערות חשובות:
- לסכום המחושב בהערכה הנ"ל יש להוסיף סכומים להסדרת שימושים חורגים, שנידרש בכל מקרה לשלם, סכומים שאותם נחויב לשלם כתנאי לביצוע השיוך. הַסְדָרה זו כרוכה בסקר שיבצע פקח מטעם רמ"י, התדיינות על גובה הסכום שנידרש לשלם ולבסוף – הוצאה כספית נוספת עבור הפעילות בחדרי האירוח ואולי כמה יזמויות באזור מבני המשק ושאר פעילויות שירשום הפקח.
- ככל שנדחה את מועד התשלום - שווי המגרש צפוי לעלות (כל עוד לא מאיימת עלינו פצצה גרעינית אירנית).
- על הפרק - דיונים אינטנסיביים של נציגי תנועות ההתיישבות עם רמ"י ורשות המיסים העוסקים בתוספות מיסוי מסוגים שונים, חלקם די כבדים, אותם דורשים נציגי הממלכה. אך דיה לצרה בשעתה.
- יידרשו סכומים נוספים גם עבור יחידות המגורים ששטחן פחות מ-55 מ"ר. אלו מוגדרות כמבנים לדיור זמני.
וכאן סעיף חשוב ומשמעותי: כל עוד המגרש בחזקתנו ובעתיד הוא מועבר לבני משפחה מדרגה ראשונה, די אם נשלם 3.75% במקום 33%! כלומר כ-4,115 ₪ בלבד. רק אם המגרש יימכר לגוף חיצוני- אזי תידרש השלמת תשלום בגובה 29.25% כדי להגיע שוב ל-33%.
במקרה זה, של תשלום ראשוני בלבד, התשלום המחושב יהיה כעשירית מן התשלום לשיוך מלא.
עם ביצוע התשלום, אפילו אם הוא ראשוני וחלקי בלבד, כל משפחת חברים תוכל לרשום את עצמה בטאבו כבעלת המגרש עד להודעה חדשה. במצב זה המשפחה נעשית ממש בעלת הרכוש, והיא תוכל להוריש אותו ליורשים, למכור למי שתבחר וכו'.

השלכות מעניינות ליום שאחרי השיוך:
- מה יקרה לחוזה החכירה של הקיבוץ? מרשימת השטחים הנכללת בחוזה החכירה, ייגרע שטח המגורים, שהרי הוא עבר הפרטה והוא רכוש פרטי (לא חכור יותר). חכמי רמ"י כבר רומזים, כי אפרופו הצורך לשנות משהו פעוט (כ-200 דונם מתוך כ-10,000 דונם בחוזה), הגיע גם הזמן לשנות עוד כמה סעיפים כבדים וכואבים די חזק. אחד הוודאיים כמעט הוא העברת מבני הציבור לאחזקת המועצה האזורית... (ראה סעיף י"א - שטח מגורים ושטח המחנה, מבני ציבור במילון לעיל - וממש תתחלחל).
- העברת הבעלות על המגרש והדירה תהפוך כל חבר למקבל החלטות עצמאיות המשפיעות על המאפיינים הדמוגרפיים והקהילתיים של כולנו. לדוגמה: הוא יכול להשכיר את ביתו או חלק מביתו לכל אחד ולמעשה - לכל המרבה במחיר. השוכר או הקונה אינם חייבים להיות חברי קיבוץ.
אם כל או רוב המוכרים (חברים או בני משפחותיהם היורשים) ימכרו את בתיהם למרבים במחיר, ייתכן שתוך כמה שנים לא יוכלו בני משק ונקלטים צעירים לרכוש בתים כי יעמדו בתחרות עם עשירים מהם. במלים אחרות, נהפוך בהדרגה ליישוב קהילתי של משפחות מבוססות בעיקר. ייתכן ויש חברים בקיבוצים מסוימים המעוניינים בכך.
- ניתן ליצור מנגנונים בתקנות הקיבוץ שימנעו או לפחות יקשו על תופעות אלו אך כידוע, "הכול שפיט" במדינתנו, ובית המשפט או רשם האגודות השיתופיות יחליטו במקומנו.
- ברשימה הבאה אתאר את ההצעה שעדיין לא אושרה סופית והיא מכונה "חלופת הרכישה המרוכזת ע"י האגודה השיתופית ובעיקר אציע הסדר פנימי המתאים לנו.