העמק הוא חלום
עמק חרוד - צילום אסף סלומון
מחנה אוהלים - עין חרוד
עין חרוד איחוד מבט מהגבעה
ריקור - מבט אלכסוני
En-Harod-2013_012
עמק חרוד - צילום אסף סלומון
ריקור 2006
333cd176959711e2829522000a1fa769_7
עין חרוד - 1937
החברה טובלים - 1924
אמא אדמה
חדר האוכל
עין חרוד ליד המעיין
ביצות בעמק
fde3141a959411e28a2e22000a1fbc67_7
עין חרוד איחוד - היום
מחנה אוהלים - עין חרוד
En-Harod-2013_01
עין חרוד בשנות ה 30
בית חולים בעין חרוד - 1926
6ea08de8302f11e290cd22000a1f90d7_7
אדמות עין חרוד טרם יישובן
מעיין חרוד - 1923
En-Harod-2013_03
חלופת האגודה - הסבר
"חלופת האגודה" - מהי והאם כדאי לנו

בימים אלו אנו נדרשים להחליט האם ליישם בעין חרוד את "חלופת האגודה".
אימוץ "חלופת האגודה" הוא מהלך מרחיק לכת ובעל השפעה על עתידנו ולכן יובא לדיון והחלטה באסיפה ובקלפי. כדי לקיים דיון מושכל בחלופה ובהשלכותיה, יתקיימו בתקופה הקרובה מפגשים פתוחים עם אנשי מקצוע שירחיבו בנוגע למשמעויות ולהשלכות של המהלך.
חשוב להדגיש! - כפי שיוצג מיד, אין כל קשר בין "חלופת האגודה" לבין תהליך שינוי אורחות החיים בקיבוץ והסדרי המגורים עליהם דנים כיום!

מה היא "חלופת האגודה"?
"חלופת האגודה" היא כינוי להחלטה של "רשות מקרקעי ישראל" המאפשרת לקיבוץ לרכוש במרוכז את מלוא מגרשי המגורים: מגרשים המשמשים כיום למגורים וכאלו אשר ייועדו למגורים בעתיד. משמעות הדבר היא חיזוק שליטת עין חרוד איחוד בשטחי המגורים הקיימים והעתידיים והפחתת החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל.
*בקיבוצים מתחדשים (ללא מרכיב שיתופי), הקיבוץ מחכיר את הדירות לחברים בהחכרת משנה. מדובר בשיוך אשר שומר על שליטת הקיבוץ בהשוואה לאופן שבו בוצעו שיוכי דירות עד כה.
אנחנו כקיבוץ שיתופי לא עוסקים כיום בשלב זה, אלא רק בשלב הראשון שבו הקיבוץ רוכש את כלל המגרשים.

היתרונות ב"חלופת האגודה":
1. "מבצע" בחלון זמן מוגבל: לא ברור כמה זמן תהיה הצעת החלופה על השולחן במתכונתה הנוכחית או בכלל. במסגרת "חלופת האגודה" בתנאים כיום, עלות המגרשים נמוכה ועומדת על כ-10%-15% מערכם המלא.

למחיר הנמוך מספר סיבות:
הנחה בשל סיווג אזור העדיפות של היישוב: הנחה גבוהה נובעת מכך שהקיבוץ מצוי כיום באזור עדיפות לאומית א', מה שמקנה אפשרות לרכישת מגרשי המגורים במחיר של 31% מערך הקרקע (ללא קשר להנחות הנוספות של חלופת האגודה).
עם זאת, סיווג זה תקף עד סוף 2017 ואין לדעת אם יישאר הסיווג בהמשך.
בשינוי הסיווג לאזור עדיפות ב' מתקבלת הנחה של 51% בלבד מערך הקרקע ואילו בביטול אזור עדיפות, העלות תהיה 91% מערך הקרקע (שינוי מאד משמעותי בהנחות).
מחירי הקרקע באזורנו: כיום מחירי הקרקע באזורנו נמוכים בהשוואה למחירים במרכז הארץ אולם בשנים האחרונות המחירים עולים ואפשר כבר לראות עליות במחירים באזור שלנו. אם נדחה את העסקה וככל שיעברו השנים, סביר מאד כי מחירי הקרקע יעלו.
הנחת החלופה: במסגרת החלופה, רכישת מלוא המגרשים (450) מזכה את הקיבוץ ב-12% הנחה נוספים.
2. התנהלות מול "רשות מקרקעי ישראל" (רמ"י): רכישת הזכויות בקרקע תקל על עין חרוד איחוד בהתנהלות השוטפת מול רשות מקרקעי ישראל, שכידוע נוטה להקשות על הקיבוצים. "חלופת האגודה" תיתן לנו יותר עצמאות ופחות תלות ברמ"י ("הוצאת" רמ"י מחצר הקיבוץ. הפחתת התלות בכל הנוגע לקבלת היתרים וכיו"ב).
3. "שיוך דירות" עתידי: במידה ובעתיד יוחלט על הענקת זכויות בקרקע לחברים, "חלופת האגודה" תקל על המהלך ותאפשר לבצע "שיוך" לחברים בתעריפים נמוכים יחסית וללא צורך לחזור להסדרה מול רמ"י. התהליך כולו יהיה פנימי בלבד.
4. בעת זו לעין חרוד יש יכולת לממן את רכישת כל מגרשי המגורים ולנצל את היתרונות. לא בטוח עד מתי העסקה תהיה רלוונטית והאם בעתיד תהיה היכולת הפיננסית לממן אותה בהמשך.

כמה זה יעלה לנו?
רכישת 450 מגרשים, שהם המספר המקסימלי של מגרשים המוקצים לנו, תעלה בסביבות 12 -15 מיליון ₪. מדובר בהערכה בלבד ולא במחיר סופי וקיימים משתנים רבים המשפיעים על התחשיב.
בהינתן כל התרחישים הפסימיים, כולל עליית מחירי הקרקע, הורדת סיווג אזור עדיפות וביטול מבצע החלופה, יתכנו עלויות של פי 6 מהמחיר שצוין.

מהם החסרונות או נקודות למחשבה לכניסה לחלופת האגודה
1. "חלופת האגודה" היא אפשרות חדשה שטרם בוצעה בפועל ולכן יש קושי "ללמוד מניסיונם של אחרים".
2. התהליך עשוי לקחת זמן רב ולכלול סוגיות שעדיין אין עליהן מענה (יכול להוות גם יתרון).
3. העלויות המשוערות הן הערכה בלבד, ייתכן כי בהמשך נידרש לעלויות נוספות.
4. אנו נדרשים להשקיע היום סכום נכבד, כאשר המרוויחים העיקריים מההשקעה הם בנינו ובני בנינו (כמובן שניתן לראות בכך גם יתרון).
5. עשויה להתפתח ציפייה בקרב חלק מהחברים לזירוז יישום מהלך של "שיוך דירות" אחרי השינוי.
בהצעת צוות ההסכמות אין כוונה לשייך לחבר את דירתו. חשוב לציין כי כניסה למהלך "חלופת האגודה" לא מסכן את סיווג הקיבוץ כשיתופי ואינו מהווה הצהרה ברורה על כוונות לשיוך (גם לא בעיני המינהל).
לא מעט קיבוצים באזורנו ובארץ בכלל עוסקים כיום בסוגיה זו במרץ רב. ובפרט באזורי העדיפות - בעיקר בגלל חלון ההזדמנות המוגבל בזמן – עד סוף שנת 2017.
ישנם קיבוצים שהחליטו על כניסה למהלך וישנם שהחליטו שלא.
כפי שנכתב בפתיחה, בתקופה הקרובה יתקיימו מפגשי הסברה מפורטים לציבור להעמקת ההבנה והמשמעויות.
מצפים לכם...

רשם - איתי רז